AI op een makelaarskantoor: wat vandaag werkt, en wat de GDPR en de AI Act verwachten

Wat deze taken gemeen hebben: de AI maakt een voorstel, en jij beslist. Zo werkt het veilig én spaar je toch tijd. Meer over welk werk je kan automatiseren lees je in waar de tijd van een makelaar naartoe gaat.

Taalmodellen kunnen overtuigend klinkende fouten maken: een bouwjaar dat nergens staat, een tuin op het zuiden die op het noorden ligt, een energielabel dat verkeerd is overgenomen. Een fout in een advertentie is jouw fout, niet die van de software.

De nieuwe Plichtenleer van het BIV, van kracht sinds 1 oktober 2026, zegt dat uitdrukkelijk:

• AI gebruiken doet geen afbreuk aan je deontologische en wettelijke verplichtingen.
• Je beoordeelt wat een AI-systeem genereert zorgvuldig en kritisch.
• Je bent transparant tegenover derden over je gebruik van AI, voor zover dat uit wettelijke verplichtingen voortvloeit.
• Je zorgt dat je voldoende bekwaam bent om de systemen te beheersen die je gebruikt.
• Je voert geen persoonsgegevens in een open AI-systeem in.
• Je gebruikt AI niet op een manier die personen misleidt.

Daarnaast blijft de gewone regel voor advertenties gelden: je misleidt niemand over de beschikbaarheid of de essentiële kenmerken van een pand. Dat geldt ook voor een tekst of foto die door AI gemaakt of bewerkt is.

• Een rechtsgrond en een doel. Gegevens die je kreeg om een woning te verkopen, gebruik je voor die verkoop. Een AI-tool verandert daar niets aan.
• Een verwerkersovereenkomst. Een AI-dienst die persoonsgegevens voor je verwerkt, is een verwerker. Kijk ook na of de aanbieder je invoer gebruikt om zijn modellen te trainen.
• De plaats van verwerking. Gaan gegevens naar een land buiten de EU, dan gelden de regels voor doorgifte. Vraag waar de AI draait.
• Een effectbeoordeling (DPIA) waar nodig. Bij een verwerking met nieuwe technologieën die waarschijnlijk een hoog risico inhoudt, doe je vooraf een gegevensbeschermingseffectbeoordeling. Een tekst laten herschrijven valt daar zelden onder; kandidaat-huurders of kopers automatisch laten beoordelen kan dat wel.
• Transparantie. Je privacyverklaring vermeldt de ontvangers van gegevens, dus ook een AI-leverancier.

De Europese AI-verordening maakt onderscheid tussen de aanbieder van een AI-systeem en de gebruiksverantwoordelijke (in het Engels deployer): wie een AI-systeem onder eigen verantwoordelijkheid gebruikt, behalve voor puur persoonlijk gebruik. Een makelaarskantoor dat AI inzet, is gebruiksverantwoordelijke.

In juli 2026 werd de AI Act gewijzigd door de zogenaamde Digital Omnibus (Verordening (EU) 2026/1744), in werking sinds 27 juli 2026. Dit is de stand van zaken op 1 november 2026:

Transparantie in detail. De meeste transparantieregels liggen bij de aanbieder: wie een chatbot bouwt, zorgt dat mensen weten dat ze met AI praten, en wie een systeem aanbiedt dat beelden of tekst genereert, markeert die output machineleesbaar, bijvoorbeeld met een watermerk of metadata. Gewone bewerkingsfuncties die de inhoud niet wezenlijk veranderen, vallen daar niet onder. Voor systemen die al vóór 2 augustus 2026 op de markt waren, kreeg de aanbieder tot 2 december 2026 om die markering in te bouwen. Die overgangsperiode geldt alleen voor de aanbieder: voor je kantoor is er geen uitstel.

Als gebruiksverantwoordelijke meld je zelf dat een deepfake kunstmatig is: AI-beeld, -geluid of -video dat lijkt op bestaande personen, voorwerpen of plaatsen en vals echt zou overkomen. De vermelding is duidelijk en uiterlijk zichtbaar wanneer iemand het beeld voor het eerst ziet. Of een virtueel ingerichte kamer altijd een deepfake is, hangt af van hoe echt het beeld overkomt; de richtlijnen van de Europese Commissie van juli 2026 leggen uit wat binnen en buiten de regel valt. Twijfel je, vermeld het dan: een koper die een ingerichte kamer verwacht en een lege vindt, voelt zich misleid, en dat verbiedt de Plichtenleer hoe dan ook.

Teksten. Voor tekst geldt de meldplicht alleen als de tekst gepubliceerd wordt om het publiek te informeren over zaken van algemeen belang, en niet als een mens hem nagelezen heeft en iemand de redactionele verantwoordelijkheid draagt. Een advertentietekst die je zelf naleest en onder je naam publiceert, valt daar volgens ons niet onder. De gewone regels voor verplichte vermeldingen in je vastgoedadvertentie blijven wel gelden.

Hulpmiddelen. Sinds 10 juni 2026 is er een vrijwillige gedragscode voor het markeren en labelen van AI-inhoud, en de Commissie maakte drie EU-iconen die je mag gebruiken om AI-beelden te labelen. Die iconen zijn optioneel; de vermelding zelf is dat niet.

Hoog risico. De gewone makelaarstoepassingen, zoals advertentieteksten, documenten lezen en matching, staan niet op de lijst van toepassingen met een hoog risico. Wel op die lijst: AI om personeel te werven of te selecteren, en AI die de kredietwaardigheid van natuurlijke personen beoordeelt. Gebruik je zoiets, laat dan eerst advies inwinnen.

Steeds meer tools beantwoorden mails, chats of oproepen in naam van je kantoor, soms met een eigen naam en een natuurlijke stem. Dat mag, maar de regels hierboven gelden er volop. De aanbieder bouwt de chatbot of de stem zo dat mensen weten dat ze met AI praten, tenzij dat duidelijk is. En de Plichtenleer verbiedt je om AI te gebruiken op een manier die personen misleidt.

Een menselijke naam en een stem die niet als een robot klinkt, maken net minder duidelijk dat het om AI gaat. Zeg het dan uitdrukkelijk, bij het begin van het gesprek. Vraag dit na voor je tekent:

1. Zegt de tool dat hij AI is? In de chat en aan de telefoon, bij het begin van elk gesprek, ook als hij een naam van je kantoor draagt.
2. Wat vertrekt er zonder jou? Verstuurt de tool zelf antwoorden, of maakt hij een voorstel dat jij nakijkt? Een verkeerd antwoord over een pand of een prijs blijft jouw verantwoordelijkheid.
3. Waar haalt hij zijn antwoorden? Alleen uit je CRM en je eigen documenten, of ook van het internet? En wat doet hij als het antwoord er niet in staat?
4. Wanneer neemt een mens over? Een juridische of financiële vraag, een klacht of een gevoelige persoonlijke situatie hoort bij een collega.
5. Wat gebeurt er met de gesprekken? Worden ze opgenomen of uitgeschreven, waar en hoe lang? Dat zijn persoonsgegevens: de tool is een verwerker, je sluit een verwerkersovereenkomst en je vermeldt het in je privacyverklaring.

Voor 2 december 2026:

1. Maak een lijst van je AI-tools voor beeld en tekst, zoals virtual staging, fotobewerking en tekstgeneratoren.
2. Vraag elke leverancier of zijn tool vanaf 2 december 2026 zijn output machineleesbaar markeert, en vraag het schriftelijk.
3. Kijk je lopende advertenties na. Staat er een beeld bij dat met AI gemaakt of ingrijpend bewerkt is en echt lijkt, zet er dan een duidelijke vermelding bij, zoals “virtueel ingericht”. Dat is al verplicht sinds 2 augustus 2026. Voor oudere beelden is een vermelding achteraf volgens de Commissie niet verplicht, maar wel aangeraden.
4. Leg in je AI-beleid vast hoe en waar je die vermelding plaatst, zodat elke collega het op dezelfde manier doet.

Na 2 december 2026:

• Beelden en teksten uit je tools dragen een onzichtbare markering. Laat die staan: verwijder metadata of watermerken niet bewust bij het bewerken of verkleinen van foto's.
• Je eigen vermelding blijft nodig. De machineleesbare markering is voor software, niet voor de koper die je advertentie leest.
• Blijft een leverancier het antwoord schuldig, kijk dan of je een andere tool kiest. Als gebruiker blijf je verantwoordelijk voor wat je publiceert.

Een klein kantoor heeft geen dik document nodig. Eén pagina die iedereen kent, volstaat om de belangrijkste verplichtingen te dekken:

1. Welke tools gebruiken we? Met per tool: waar de gegevens verwerkt worden en of er een verwerkersovereenkomst is.
2. Wat mag erin? Geen persoonsgegevens in open tools; klantdossiers alleen in tools met een verwerkersovereenkomst.
3. Wie controleert? Elke tekst, elk overgenomen gegeven en elke bewerkte foto wordt nagekeken voor publicatie.
4. Wat melden we? Bewerkte beelden die echt lijken, krijgen een duidelijke vermelding, op elke plaats waar het beeld verschijnt.
5. Hoe leren we bij? Een korte opleiding bij de start en bij elke nieuwe tool, zodat iedereen weet wat AI wel en niet kan.