Verplichte attesten bij de verkoop van een woning in Vlaanderen

Daarnaast heb je het kadastraal uittreksel en de eigendomstitel nodig. Is het pand beschermd erfgoed, dan vermeld je dat in de advertentie, de compromis en de akte. Staat het in een vastgestelde inventaris, dan hoort dat in de compromis en de akte.

Het energieprestatiecertificaat (EPC) moet er zijn vanaf de eerste publicatie van de advertentie, of vóór de compromis als er geen advertentie is. Een energiedeskundige type A stelt het op, in opdracht van de eigenaar. Het EPC is 10 jaar geldig.

In elke advertentie vermeld je:

• de energiescore (kWh/m² per jaar) of het energielabel
• het volledige adres of de unieke code van het EPC
• bij label E of slechter: dat er een renovatieverplichting op het gebouw rust

Die laatste vermelding hoort ook in de compromis en de akte. Wie de regels niet volgt, riskeert een boete: van €500 tot €5.000 voor de eigenaar, en van €750 tot €5.000 voor de makelaar of notaris.

Wie sinds 1 januari 2023 een woning koopt met energielabel E of F, moet ze renoveren tot minstens label D. De termijn daarvoor is verlengd van 5 naar 6 jaar na de authentieke akte, zowel voor lopende als voor nieuwe aankopen. Het bewijs is een nieuw EPC.

Haalt de koper de termijn niet, dan riskeert die een boete van €500 tot €5.000. Ook na de boete blijft de verplichting bestaan. Leg dit dus helder uit aan kandidaat-kopers: het weegt mee in hun budget. Met de renovatieplicht-check zie je per pand of de plicht geldt en tegen wanneer.

Sinds 23 november 2022 heb je een geldig asbestattest nodig bij de verkoop of schenking van een gebouw met een bouwjaar vóór 2001. Ook het vestigen of overdragen van vruchtgebruik, erfpacht of opstal valt eronder; een erfenis niet.

• Het bouwjaar in het kadaster telt, ook als het gebouw na 2000 grondig gerenoveerd is. Alleen na sloop en nieuwbouw kan het kadaster het bouwjaar aanpassen.
• Het hele perceel telt. Het attest geldt voor elke toegankelijke constructie vanaf 20 m², ook een garage of bijgebouw, en voor een kleinere die deel uitmaakt van een groter gebouw, zoals een studio.
• Een geplande sloop is geen uitzondering, en een opschortende voorwaarde om het attest later te bezorgen aanvaardt OVAM niet.

Anders dan het EPC hoef je het asbestattest nog niet te hebben als je het pand te koop zet. Uiterlijk bij de ondertekening van de compromis deel je de inhoud mee aan de koper, en de compromis vermeldt de datum, de unieke code en de samenvattende conclusie van het attest. In de praktijk vragen kopers het al bij het bezoek of voor hun bod, dus bestel het vroeg. Een gecertificeerde asbestdeskundige maakt het op; de verkoper kan jou mandateren om het te bestellen. OVAM rekent per attest een retributie van €59; de prijs van de deskundige zelf is vrij.

Een attest is standaard 10 jaar geldig, 5 jaar als er asbest met een hoog risico in het gebouw zit, en onbeperkt als er geen asbest gevonden werd (voor attesten vanaf 8 april 2024). Een nieuwer attest vervangt het oude, en na een gewijzigde toestand, zoals verwijderd asbest of stormschade, moet er binnen het jaar een nieuw komen.

Ontbreekt een geldig attest bij de compromis, dan kan de koper de nietigheid van de verkoop inroepen. Dat kan tot aan de akte: heeft hij dan alsnog een geldig attest gekregen en verzaakt hij in de akte aan de nietigheid, dan vervalt dat recht. Tegen 2032 moet elke eigenaar van een gebouw van vóór 2001 een asbestattest hebben. Vanaf 2030 wil de Vlaamse regering het ook verplichten bij een nieuwe huurovereenkomst; dat decreet is nog in de maak.

Voor elke overdracht van een grond of gebouw, ook van een appartement, vraag je vóór de compromis een bodemattest aan bij OVAM, via het Vastgoedinformatieplatform. Sinds 1 januari 2026 kost dat €73,05 voor een volledig perceel en €275,05 voor een deel van een perceel.

De inhoud van het bodemattest moet in de compromis staan. Gebeurt dat niet, dan kan de koper de nietigheid van de overeenkomst vragen.

Heeft de woning een oude elektrische installatie, dan laat de verkoper ze keuren door een erkend organisme. Het verslag moet er uiterlijk bij de akte zijn, tenzij koper en verkoper afspreken dat de koper de hele installatie vernieuwt of het gebouw sloopt. Een keuring blijft 25 jaar geldig.

Is het verslag negatief, dan meldt de koper zijn identiteit en de datum van de akte aan het keuringsorganisme. De koper heeft dan 18 maanden na de akte om de installatie in orde te brengen, en mag voor de herkeuring een ander organisme kiezen.

Elke advertentie voor een verkoop, een verhuur van meer dan negen jaar, een erfpacht of een opstal vermeldt volgens de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening:

1. of er een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen werd afgeleverd
2. de meest recente stedenbouwkundige bestemming, met de benaming uit het plannenregister
3. of er een handhavingsmaatregel geldt of een procedure loopt
4. of er een voorkooprecht geldt
5. of er een verkavelingsvergunning is
6. of het pand als watergevoelig openruimtegebied is aangeduid

Je vraagt de vastgoedinlichtingen op via het Vastgoedinformatieplatform. Adverteren mag zodra het stedenbouwkundig uittreksel is aangevraagd. Bij de verkoop mogen de inlichtingen niet ouder zijn dan een jaar. Hoe je dit en de andere verplichte gegevens in je advertentie verwerkt, lees je in verplichte vermeldingen in je vastgoedadvertentie.

Makelaar, notaris en eigenaar hebben een informatieplicht over overstromingsgevoeligheid. In elke advertentie staan de perceelscore, de gebouwscore als er een gebouw staat, en of het pand in een afgebakend overstromingsgebied of een afgebakende oeverzone ligt. In de akte komt een waterparagraaf.

• Postinterventiedossier (PID): voor woningen die na mei 2001 door een aannemer gebouwd of verbouwd werden.
• Attest stookolietank: alleen als de woning op mazout verwarmd wordt.
• Kadastraal uittreksel en eigendomstitel.
• Erfgoed: beschermd erfgoed vermeld je, met de gevolgen, in advertentie, compromis en akte. Een pand in een vastgestelde inventaris vermeld je in de compromis en de akte.

Een conformiteitsattest is geen algemene verplichting bij verkoop. Het is een gemeentelijke regel voor verhuur.

Wie welk attest bestelt en hoe lang het duurt, lees je in een verkoopdossier opbouwen: de workflow per fase.