Exclusieve verkoopopdrachten: de verkoper overtuigen, en wat er verplicht in de bemiddelingsovereenkomst moet

Exclusiviteit betekent volgens het KB dat de consument de opdracht niet aan een andere onderneming mag geven, en het goed ook niet zelf mag verkopen.

Weet dat de plichtenleer je verplicht de verkoper te wijzen op het risico van cumulatie van erelonen als hij je meldt dat er ook een niet-exclusieve collega aan het werk is.

Verkopers vrezen vooral vast te zitten. Veel van wat de wet oplegt, neemt die angst weg. Gebruik dat:

• “U kan altijd opzeggen.” De overeenkomst moet een opzegbeding bevatten, zonder motivering. Een vergoeding daarvoor is wettelijk begrensd.
• “U hoort elke maand van mij.” Je moet de verkoper minstens maandelijks schriftelijk informeren over de uitvoering. Maak er een goed rapport van, bijvoorbeeld met onze template voor een verkopersrapport. Meer tips in verkopers op de hoogte houden.
• “Dit is waar uw woning te zien zal zijn.” De publiciteitskanalen moeten in de overeenkomst staan. Toon je plan concreet.
• Kies een kortere looptijd. Zes maanden is een maximum, geen verplichting. Een kortere opdracht met een evaluatiemoment voelt veiliger.

Een zin die werkt: “Met één kantoor staat uw woning overal met dezelfde prijs en dezelfde foto's. Bij drie kantoren zien kopers drie advertenties, en dat roept vragen op.”

De overeenkomst wordt opgemaakt op een duurzame drager: papier, of digitaal bijvoorbeeld als e-mail of bijlage. Ze bevat of regelt:

Vraag je attesten aan in naam van de verkoper, dan heb je per attest zijn uitdrukkelijke toestemming nodig. Wat je aanrekent, stemt overeen met de werkelijke kost, en dat bewijs je op vraag. Welke attesten er nodig zijn, lees je in verplichte attesten bij de verkoop van een woning. Het tarief inclusief btw reken je uit met de commissiecalculator.

• Stilzwijgende verlenging: de consument moet zich tot uiterlijk een maand voor het einde kunnen verzetten. Volgens het BIV staat het beding op de voorzijde van de eerste bladzijde, in vetgedrukte letters en in een kader los van de tekst.
• Na een verlenging kan de consument opzeggen met maximaal een maand opzeg als de oorspronkelijke duur drie maanden of minder was, en maximaal twee maanden bij een langere duur.
• Opzegvergoeding: maximaal 50% van je tarief bij opzeg in de eerste drie maanden, daarna maximaal 25%. Alleen als het pand niet binnen zes maanden na de opzeg verkocht of verhuurd wordt.
• Schadebeding bij inbreuk op de exclusiviteit: maximaal 75% van je tarief.

Elk beding dat die rechten van de consument beperkt, is nietig. De consument kan er ook geen afstand van doen.

Vroeger gold 7 werkdagen voor een overeenkomst op kantoor en 14 kalenderdagen daarbuiten. Nu is het overal 14 dagen. Wil de verkoper dat je meteen begint, dan vraagt hij dat uitdrukkelijk op een duurzame drager, en erkent hij dat hij zijn herroepingsrecht verliest als de opdracht volledig uitgevoerd is voor hij herroept.

Teken je buiten je kantoor of op afstand, bijvoorbeeld bij de verkoper thuis, dan geef je vooraf de precontractuele informatie uit het Wetboek van economisch recht en een modelformulier voor herroeping. Het BIV raadt het formulier ook aan op kantoor, om discussie te vermijden.

Je kan bedingen dat je ereloon ook verschuldigd is als de verkoper na de opdracht verkoopt aan iemand die van jou precieze en individuele informatie kreeg. Daarvoor gelden strikte regels:

1. Je bezorgt de verkoper binnen zeven werkdagen na het einde van de opdracht de lijst van personen aan wie je zulke informatie gaf.
2. De verkoop moet gebeuren binnen zes maanden na het einde van de opdracht.
3. Jij bewijst dat de koper die informatie kreeg. Het geldt ook voor iemand die zo nauw met een persoon op de lijst verbonden is dat hij redelijkerwijs over de informatie beschikte.

Omgekeerd vraagt de plichtenleer dat je bij een nieuwe opdrachtgever nagaat of hij al een opdracht aan een collega gaf, en of die collega hem na afloop zo'n lijst bezorgde. Een nieuwe opdracht mag pas ingaan de dag nadat de lopende opdracht eindigde.